Autor: Damian Kasztelan
Rynek mieszkaniowy w Polsce w ostatnich latach przeszedł przez okres wyjątkowo silnej presji kosztowej. Dane Eurostatu dla nowych budynków mieszkalnych (producentów budownictwa / koszty) pokazują dwa równoległe zjawiska: wysoki poziom cen/kosztów w ujęciu indeksowym oraz systematyczne wygaszanie dynamiki wzrostu rok do roku. Szczegółowe dane źródłowe znajdują się w wpisie: Eurostat – dataset-196: https://news.ebuildo.pl/dataset-196/
Co mierzą te dane i dlaczego są ważne
Dataset-196 opisuje wskaźnik cen producentów budownictwa (lub kosztów) dla nowych budynków mieszkalnych. W praktyce to syntetyczny „termometr” kosztów w łańcuchu wykonawczym (materiały + robocizna + usługi podwykonawcze + koszty operacyjne). Jest to szczególnie istotne dla:
- deweloperów (budżetowanie inwestycji, marże, harmonogramy),
- generalnych wykonawców (wycena kontraktów, ryzyko indeksacyjne),
- hurtowni i producentów (popyt, elastyczność cenowa, planowanie mocy),
- klientów końcowych (pośredni wpływ na ceny mieszkań i standard wykończenia).
Najważniejszy wniosek: poziom wysoki, dynamika niższa
Z danych wynika, że indeks cen/kosztów (wariant I21 – baza 2021=100) jest dziś znacząco powyżej poziomów z lat 2020–2021, co potwierdza trwałe „podniesienie” kosztów budowy w gospodarce.
Jednocześnie dynamika rok do roku (r/r) wyraźnie opada: po okresie bardzo wysokich wzrostów w 2022 r. i na początku 2023 r., kolejne miesiące przynoszą schodzenie w kierunku umiarkowanych wartości. To typowy obraz rynku, który przeszedł „szok kosztowy” i wchodzi w fazę normalizacji.
Jak czytać zmianę m/m i r/r w praktyce
W danych występują dwa uzupełniające się sposoby patrzenia na tempo zmian:
- m/m (zmiana do poprzedniego miesiąca) – pokazuje bieżące impulsy kosztowe: krótkoterminowe skoki cen materiałów, sezonowość robót, sytuację w podwykonawstwie.
- r/r (zmiana do analogicznego miesiąca roku poprzedniego) – to „prawdziwy trend” kosztów dla rynku i kontraktów długoterminowych.
Jeżeli m/m jest niskie i stabilne, a r/r spada, oznacza to, że rynek kosztowo „oddycha” – wzrosty trwają, ale bez agresji, typowej dla okresów kryzysowych.
Co mogło napędzać wysokie wzrosty w 2022–2023
Wzrost kosztów budowy nowych mieszkań w tamtym okresie jest spójny z realiami rynkowymi:
- napięcia w łańcuchach dostaw i ceny surowców,
- rosnące koszty energii i transportu,
- presja płacowa w wykonawstwie (niedobór rąk do pracy),
- większe koszty finansowania i ryzyko kontraktowe (bufory, rezerwy).
To właśnie te czynniki zwykle powodują „przeskok” poziomu kosztów, który potem pozostaje w systemie na lata.
Co oznacza obecne hamowanie dynamiki dla rynku mieszkań
Hamowanie dynamiki r/r jest dla rynku ważną informacją, ale nie oznacza spadku kosztów – raczej sygnalizuje, że:
- łatwiej przewidywać budżety i kosztorysy (mniej „niespodzianek”),
- presja na indeksację w kontraktach może być niższa niż w 2022 r.,
- w negocjacjach podwykonawczych rośnie znaczenie terminów, dostępności ekip i jakości, a maleje „panika cenowa”.
Dla deweloperów to sygnał, że koszty nie uciekają już tak szybko, ale poziom pozostaje wysoki – więc kluczowe staje się zarządzanie efektywnością: technologia, logistyka, optymalizacja materiałowa i standaryzacja.
Prognoza (ostrożna): stabilizacja z ryzykami punktowymi
Bazując na samym obrazie danych (wysoki poziom indeksu + spadająca dynamika r/r), scenariuszem bazowym jest stabilizacja tempa wzrostu kosztów. Ryzyko nie znika – może wracać falami, np. przez:
- energię i paliwa,
- kursy walut (część komponentów/importu),
- sezonowe spiętrzenie robót,
- lokalne niedobory wykonawców w szczytach popytu.
Wniosek praktyczny: w planowaniu inwestycji warto zakładać umiarkowane wzrosty i utrzymywać rezerwy na ryzyka „punktowe”, zamiast zakładać powrót do ekstremów z 2022 r.
Źródło danych
Pełne dane źródłowe Eurostatu (dataset-196) są dostępne tutaj:
https://news.ebuildo.pl/dataset-196/
Autor: Damian Kasztelan
Dodaj komentarz